Crédito à Habitação – O que deve saber antes de fazer um crédito para a sua casa

Por: CrediSolutions

Chegar, tirar a chave do bolso, colocar na fechadura, rodar, entrar e gritar: “É minha!” Que bom que é comprar casa! Contudo, se não fosse a ajuda de um crédito à habitação, este projeto de vida comum à maioria dos portugueses não era possível. Tudo o que deve saber antes de contrair este empréstimo, já de seguida!

Se tem possibilidade de comprar casa a pronto pagamento, pode passar este artigo à frente, mas se sabe que tem de recorrer a um crédito habitação para ter um teto sobre o qual dormir, fique por aqui! Vamos explicar como funciona este tipo de empréstimo: do processo de pesquisa, passando pela negociação e conceitos gerais até à aprovação do financiamento e pagamento das primeiras mensalidades!

O que se entende por crédito à habitação?

É um contrato de empréstimo que se estabelece entre a instituição de crédito registada no Banco de Portugal e um ou mais clientes, por um período previamente estabelecido e cujo montante pode ser utilizado para:

  • Compra, construção, reabilitação de casa própria ou secundária.
  • Compra de terrenos para construção de casa própria.
  • Outras finalidades em que o imóvel seja dado como garantia relativamente a outros créditos celebrados com a mesma entidade.

O que precisa de saber antes de solicitar o empréstimo à habitação?

Em primeiro lugar, não se esqueça que os bancos e intermediários de crédito concorrem entre si. Portanto, é importante que avalie bem as opções existentes no mercado de modo a escolher a que melhor se enquadra com as suas necessidades.
Em segundo lugar, convém que tenha algum dinheiro de parte porque o banco não lhe vai emprestar a totalidade do valor que precisa para comprar casa. Depois saiba que o banco ou outra instituição, vai verificar o seu registo no Banco de Portugal de modo a perceber se não tem dívidas ou pagamentos de empréstimos em atraso.
E por fim, se tiver luz verde, é necessário apresentar uma série de documentos relativos à primeira fase do processo (pré-aprovação) para todos os intervenientes (caso seja mais do que uma pessoa a pedir o empréstimo) de modo a provar que não vai falhar os pagamentos das mensalidades. Entre eles:

  • Documento de identificação
  • Última declaração de IRS
  • Nota de liquidação do IRS do ano anterior
  • Recibos de vencimento (últimos 3 meses)
  • Declaração de vínculo contratual (emitida pela entidade patronal)
  • Declaração de início de atividade e recibos emitidos nos últimos 6 meses (caso se aplique) se for Empresário em nome individual
  • Comprovativo do IBAN
  • Comprovativo de morada


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Crédito à habitação

Quais os conceitos gerais do crédito à habitação?

E agora que sabe como dar os primeiros passos, para que consiga perceber e avaliar a proposta de empréstimo que lhe vão apresentar, convém tomar nota de algum glossário relativo a créditos, bem como das suas aplicações específicas para quem pretende comprar casa.

Titular

No crédito habitação pode haver mais do que um titular, inclusive essa situação é preferível para os clientes (que assim têm mais hipóteses de verem o crédito aprovado) e para os bancos e intermediários de crédito (que têm um risco menor pelo facto de estarem duas pessoas envolvidas no processo). A verdade é que, no caso de uma dessas pessoas ficar em situação de desemprego ou sofrer um corte no rendimento, a outra poderá assegurar o pagamento das prestações.

Financiamento

Hoje em dia o montante médio dispensado pelos bancos anda à volta dos 80%. É verdade que até há uns anos os bancos financiavam a totalidade, mas atualmente, se o cliente não possuir cerca de 20% do valor do imóvel, dificilmente consegue acesso ao crédito habitação. Além disso, quanto mais elevada for a percentagem de LTV ou Loan to Value (valor de empréstimo pedido e valor do imóvel), mais difícil é o banco conceder o empréstimo.  

Prazo de financiamento

O prazo do crédito habitação varia consoante o caso, mas é possível fazer um empréstimo por 40 anos, sendo que o titular do contrato não pode ter mais do que 80 anos no final do contrato. Por outras palavras, se quiser estender o crédito por 40 anos, deverá contrai-lo antes dos 40. Contudo, o prazo ideal – por ser o mais sensato – é de 25 anos.

Taxa de esforço

A sua taxa de esforço é, sumariamente, a percentagem do rendimento destinada ao pagamento das prestações dos créditos contraídos e funciona como indicador, para as instituições de crédito, na avaliação da viabilidade e capacidade financeira do cliente. Para que as suas finanças sejam consideradas saudáveis, esta taxa não deverá ser superior a 40%. Mais do que isso e o crédito não será aprovado, e para o conseguir terá de recorrer a fiadores.

Fiador

Fiador é a pessoa que dá garantias pessoais (através de bens patrimoniais) para o pagamento das dívidas de um devedor sob a forma de fiança. A fiança é uma garantia especial e pessoal das obrigações e se o devedor não conseguir cumprir o pagamento da dívida, o fiador fica obrigado a fazê-lo.

Prestação

O crédito habitação é pago ao banco, através de prestações mensais que amortizam o capital em dívida e pagam os juros. Aliás, no início do processo, as mensalidades são maioritariamente compostas por juros, mas passados uns anos, a situação inverte-se e paga-se mais capital em dívida e menos juros. 

Taxa fixa e variável

Para escolher entre taxa fixa e variável, tem de distinguir os dois conceitos, não é verdade? Ora, os próprios nomes dizem tudo, mas ainda assim vale sempre a pena relembrar que as pessoas tendem a optar pela hipótese que resulta numa mensalidade mais baixa. E essa hipótese é a taxa variável, indexada à Euribor. Porém, a Euribor pode subir a qualquer momento e isso significa que a prestação fica mais alta. Ainda assim, para a maioria dos clientes, é preferível correr este risco do que optar pela taxa fixa. Porquê? Porque a taxa fixa mantém-se ao longo de todo o contrato, mas é alta. A sua grande vantagem é não deixar ninguém em sobressalto, precisamente porque é igual todos os meses durante 5, 10 ou 20 anos. Estes clientes não sofrem com uma possível flutuação da Euribor, mas não havendo flutuação alguma, pagam mensalidades superiores às que são cobradas nos contratos indexados à Euribor, ou seja, com taxa variável.

Euribor

Euribor é a taxa base utilizada para calcular a prestação mensal do crédito habitação de taxa variável. Esta taxa é uma média das taxas oferecidas para depósitos por um conjunto de bancos relevantes da zona euro e pode aplicar-se em diferentes prazos. Em créditos à habitação em Portugal, a mais usada é a Euribor a 6 meses e isso significa que a taxa sobre a qual incide o valor da sua prestação é revista a cada 6 meses. Depois, a esta taxa soma-se o spread e só a seguir é que é calculado o valor da prestação.

Spread

Spread é a percentagem de lucro obtida por cada banco com o crédito habitação, sendo que a média dos spreads praticados atualmente varia entre 1,5% e 3%.

TAN, TAE e TAER

A TAN é a taxa que serve para calcular os juros de um empréstimo, ou seja, é o preço do empréstimo cobrado pelo banco de acordo com o prazo e o montante acordado. A TAN é obrigatória em todos os contratos, é anual, mas é cobrada mensalmente nas prestações. A TAE e TAER são diferentes. Se está a pedir dinheiro para financiar a compra de casa e não aceita contratar qualquer outro produto do banco, como seguros ou cartão de crédito, então só precisa de analisar as taxas anuais efetivas (TAE) que já incluem a indexação à Euribor, o spread e os custos inerentes à abertura e gestão de crédito. Mas se deseja contratar, por exemplo, o seguro de vida e o multirrisco através do banco, bem como subscrever alguns produtos que lhe darão bonificações no spread, como domiciliação do vencimento ou débito direto da água, luz e gás, consulte a taxa anual efetiva revista (TAER), que já contempla os efeitos desta venda cruzada.

Para mais esclarecimentos sobre conceitos gerais de crédito habitação, consulte a CrediSolutions.

 

O que saber antes de fazer um crédito à habitação?

Como ver o seu crédito à habitação ser aprovado?

A casa está escolhida e a vontade de ir para lá morar aumenta a cada dia que passa, correto? Por isso, antes de encetar um processo, verifique se responde a todos os requisitos para ter o crédito aprovado, nomeadamente:

  • Bom historial de crédito – se tem outros empréstimos e nunca falhou uma prestação, é natural que o banco lhe conceda o empréstimo.
  • Conta bancária com saldo positivo – se tem uma conta bancária estável que nunca desceu para valores negativo, tem mais hipóteses de ser considerado um cliente responsável e confiável.
  • Estabilidade profissional – claro que o facto de ter uma situação profissional estável é para um banco ou outra instituição financeira, uma garantia de que vai pagar o crédito.
  • Entrada inicial – dar uma boa entrada inicial para a compra do imóvel, ajuda, naturalmente, na concessão do crédito porque o banco fica com uma margem de segurança.
  • Dois titulares – haver mais do que um titular significa que é possível diluir o risco. No caso de um deles ficar desempregado, por exemplo, o outro pode assegurar os pagamentos mensais.
  • Mais de 25 anos – além de que as pessoas com menos de 25 anos não têm, geralmente, um salário capaz de lhes permitir fazer face aos pagamentos mensais, é uma fase de alguma instabilidade profissional e a juntar a isso, ainda não há historial de crédito. Solução? Pedir o crédito mais tarde, quando a sua situação mostrar inequivocamente ao banco que está preparado para essa responsabilidade.

E agora, na posse de toda a informação que precisa para encetar o seu processo de crédito habitação, avalie bem as alternativas, meça a sua taxa de esforço e, claro, escolha uma casa onde possa ser feliz!
 
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